看不懂萬達(dá)為何借錢給融創(chuàng)買自己？四大交易細(xì)節(jié)浮出水面

新聞 網(wǎng)絡(luò) 0評論 2017-07-12 17:39:44

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今天，融創(chuàng)公告了此次和萬達(dá)合作的具體細(xì)節(jié)。萬達(dá)借錢融創(chuàng)收購自己，成了今天的大看點。原來真是只要大佬們開心就好……
券商中國記者發(fā)現(xiàn)，這筆地產(chǎn)界目前為止最高并購金額的收購，王健林按照銀行基準(zhǔn)利率，借了孫宏斌296億元，再來買自己的資產(chǎn)；并且完成時間很短，在7月31日前就簽訂詳細(xì)協(xié)議，并盡快完成付款、資產(chǎn)和股權(quán)交割，不差錢的老王這次估計真的是差錢了。
值得注意的是，此次買賣的相關(guān)項目凈資產(chǎn)共583.5億，融創(chuàng)幾乎是按凈資產(chǎn)拿到的項目；不過，王健林自然也不會做虧本的買賣，融創(chuàng)每年將向萬達(dá)支付6.5億元，連續(xù)支付20年，總共約130億元。
不管最終結(jié)果如何，二級市場還是投了“贊成票”，融創(chuàng)中國今日大漲13.65%。猶記得，融創(chuàng)宣布150億戰(zhàn)略投資樂視的第二個交易日，樂視網(wǎng)股價下跌超過8%。
細(xì)節(jié)一：萬達(dá)低成本借錢融創(chuàng)
這筆高達(dá)631.7026億元的收購堪稱房地產(chǎn)界目前為止最高并購金額。
根據(jù)公告，雙方協(xié)商付款方式中第四筆付款方式為：萬達(dá)通過指定銀行向融創(chuàng)發(fā)放296億元三年期貸款，隨后融創(chuàng)向萬達(dá)支付295.75億最后一筆收購款。
也就是說，王健林按照銀行基準(zhǔn)利率，借了孫宏斌296億元，再來買自己的資產(chǎn)。
富昌金融集團(tuán)副總裁王榮認(rèn)為，萬達(dá)借錢給融創(chuàng)，低價收購其優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，對于萬達(dá)而言，通過這種資本運作可以降低自身資產(chǎn)負(fù)債率，提高自身流動性。
王榮認(rèn)為，對于融創(chuàng)來講，文體項目不像地產(chǎn)，是慢工出細(xì)活的行業(yè)，并不一定賺錢，但合作協(xié)議中，明確表示在電影等多個領(lǐng)域全面戰(zhàn)略合作。萬達(dá)影視擁有中國最大的院線，這是融創(chuàng)愿意接盤的主因。通過萬達(dá)可以補齊樂視的另外一條腿，進(jìn)而實現(xiàn)融創(chuàng)在影視娛樂的戰(zhàn)略布局。
融創(chuàng)在公告中也明確表達(dá)，公司未來也將繼續(xù)和萬達(dá)商業(yè)在其他項目上，以及電影等領(lǐng)域進(jìn)一步探討和加大合作力度。
在融創(chuàng)中國2016年財報中發(fā)現(xiàn)，截至2016年，融創(chuàng)中國手中的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物總額為698.12億元，其中非受限制現(xiàn)金為520.86億元。值得注意的是，截至2015年年末，融創(chuàng)中國手上的現(xiàn)金僅有270.58億元。
細(xì)節(jié)二：不差錢的萬達(dá)這次真差錢了
記者注意到，公告中表示要在7月31日前就簽訂詳細(xì)協(xié)議，并盡快完成付款、資產(chǎn)和股權(quán)交割，而一般來說幾百億體量的交易時間都會拉很長。
在2016年9月27日，從港交所退市后，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的主要融資渠道就剩下發(fā)債和銀行貸款。
從萬達(dá)的經(jīng)營上看，公司保持穩(wěn)健的經(jīng)營現(xiàn)金流入，但是萬達(dá)廣場和萬達(dá)城這些項目都要燒錢，現(xiàn)金流壓力也在增大，還是得靠融資。根據(jù)披露的數(shù)據(jù)顯示，萬達(dá)2014~2016年間：經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額穩(wěn)定增長，但是投資性現(xiàn)金流凈額卻一直維持高位，基本都是在靠融資輸血。
公開信息顯示，近年來，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)行債券越來越多且越來越快。2015年，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在銀行間市場共發(fā)行2期中期票據(jù)，金額為150億元，在上交所發(fā)行2期15公司債，金額為100億元；2016年，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在銀行間市場共發(fā)行4期中期票據(jù)，金額240億元，在上交所發(fā)行6期16公司債，金額250億元；2017年在銀行間市場發(fā)行3期中期票據(jù)，金額130億元。此外，在上交所還有300億元債券待發(fā)。
萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)回歸A股的時間難定，但萬達(dá)近年來對資金的渴求愈加旺盛。
王榮介紹，萬達(dá)在香港私有化時與投資人簽訂激進(jìn)對賭協(xié)議，如果不能在A股上市，需向海外及境內(nèi)投資者分別支付12%和10%的利息?，F(xiàn)在距離對賭協(xié)議只剩一年時間，而目前萬達(dá)的上市之路充滿不確定性，面臨的回購款及利息支付壓力也越來越大。
值得注意的是，今年港股市場，內(nèi)房股走勢相當(dāng)“給力”，恒大、碧桂園等龍頭公司漲幅都超過100%。
也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次，萬達(dá)低價變賣地產(chǎn)、酒店等重資產(chǎn)業(yè)務(wù)，或許也為了能盡快實現(xiàn)在A股上市。
在證監(jiān)會的統(tǒng)計中，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)被認(rèn)定為房地產(chǎn)業(yè)，目前是已反饋狀態(tài)。同時，包括富力集團(tuán)、金輝集團(tuán)、首創(chuàng)置業(yè)等均為房地產(chǎn)企業(yè)，目前在證監(jiān)會的審核狀態(tài)中均為已反饋。但按照目前監(jiān)管對于房企上市的態(tài)度，短期內(nèi)或難可見有所松動。
細(xì)節(jié)三：交割后20年支付萬達(dá)130億管理咨詢費
與7月10月萬達(dá)官網(wǎng)公告相比，融創(chuàng)公告中還披露稱，交易的13個文化旅游項目的管理成本由目標(biāo)項目公司承擔(dān)，同時每個目標(biāo)項目公司每年向萬達(dá)支付人民幣5000萬元的管理咨詢費，合同期限為20年。
這意味著融創(chuàng)每年將向萬達(dá)支付6.5億元，連續(xù)支付20年，總共約130億元。這才是融創(chuàng)為這個交易支付的溢價部分。
公告中還表示，在交割完成后，文化旅游項目公司由融創(chuàng)獨立營運管理，融創(chuàng)委派目標(biāo)項目公司常務(wù)總經(jīng)理，并負(fù)責(zé)銷售物業(yè)。萬達(dá)委派目標(biāo)項目公司總經(jīng)理，并在目標(biāo)項目公司名下設(shè)立持有物業(yè)項目部，并由萬達(dá)委派項目部總經(jīng)理，負(fù)責(zé)持有物業(yè)的運營。萬達(dá)委派持有物業(yè)項目部一名財務(wù)人員、一名成本人員。
細(xì)節(jié)四：收購項目凈資產(chǎn)達(dá)583.5億
一次性作價631.7億元，融創(chuàng)從萬達(dá)手中購得的項目到底價值如何？
今天融創(chuàng)的公告也進(jìn)行了詳盡的披露，本次收購的文旅資產(chǎn)截至去年年底稅后純利約38億元，凈資產(chǎn)約249億元。酒店資產(chǎn)去年底業(yè)主利潤為8.7億元，凈資產(chǎn)334.5億元，項目凈資產(chǎn)共583.5億。
可見，此次融創(chuàng)以近乎凈資產(chǎn)的價格買到萬達(dá)，且還獲得萬達(dá)指定銀行的貸款。
具體而言，13個文化旅游項目總建筑面積合計約5897萬平米，其中，自持面積約924萬平米，可售面積約4973萬平米，可售面積約占總建筑面積的84%。
76家城市酒店總建筑面積合計約324.9萬平米，總房間22920個。預(yù)計76家酒店截至2017年底的賬面凈值為335.9526億元，其中，包含了尚未開業(yè)的兩件酒店的預(yù)估成本。
文章來源：券商中國

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